Category: Inspiration

Sallinghus er en markant del af en større helhedsplan, som KAB har igangsat for at modernisere og fremtidssikre boligbebyggelsen. For Juul & Nielsen er projektet en mulighed for at bidrage med løsninger, der både forbedrer bygningens funktionalitet og sikrer bedre rammer for de mange beboere. Undervejs har projektet været påvirket af de ændrede vilkår i byggebranchen, men arbejdet er fortsat i en stabil og kontrolleret proces, hvor kvalitet, samarbejde og ansvarlig styring er centrale fokusområder.

Du kan læse mere om Juul & Nielsens værdier og tilgang på vores virksomhedsprofil.

Baggrunden for projektet og visionen for Sallinghus

Helhedsplanen for Sallinghus har til formål at renovere og modernisere bebyggelsen, så den kan leve op til fremtidige krav og skabe bedre rammer for beboerne i dagligdagen. Arbejdet omfatter blandt andet nye gulvløsninger, forbedrede installationer, renoverede opgange og en generel opdatering af etagedækkene, som er nødvendige for at sikre bygningens styrke og funktionalitet.

Projekter af denne karakter kræver grundig koordinering, da mange faggrupper skal arbejde tæt sammen over længere perioder. Sallinghus er ingen undtagelse. Tidsplaner, økonomi, materialevalg og logistik skal løbende gå op i en højere enhed, og det er afgørende at fastholde et stabilt forløb, der både respekterer budgettet og tager hensyn til beboerne undervejs.

Problemerne i byggebranchen ramte også Sallinghus

Sallinghus-projektet blev sat i gang i en periode, hvor hele byggebranchen stod i en usædvanlig og presset situation. Coronaens eftervirkninger påvirkede materialemarkedet kraftigt, leveringstiderne steg markant, og priserne på kritiske byggematerialer udviklede sig hurtigere, end nogen kunne forudse. Samtidig blev mange entreprenører ramt af sygdom, karantæne og reducerede arbejdsvilkår, hvilket dengang gjorde koordineringen mellem parter mere kompleks end normalt.

Dertil kom økonomisk usikkerhed hos flere aktører i branchen. Ligesom i andre boligprojekter blev Sallinghus indirekte påvirket af, at mindre virksomheder gik konkurs i perioden, hvilket skabte yderligere uforudsigelighed i forsyningskæden. I et projekt som dette – hvor både gulve og etagedæk viste sig at kræve større indgreb end oprindeligt forventet – var det nødvendigt at reagere på ændrede økonomiske forudsætninger og nye omkostninger, efterhånden som situationen udviklede sig.

De vanskelige markedsforhold prægede projektets indledende fase, men arbejdet fortsætter i dag i en mere stabil byggebranche, hvor planlægning, risikohåndtering og budgetopfølgning stadig er centrale elementer i processen.

Hvorfor arbejdet midlertidigt blev standset og hvordan det blev løst

De uforudsete merudgifter i projektet oversteg på et tidspunkt bygherres UFO-pulje, og der var ikke længere finansiering til at fortsætte arbejdet i det tempo og omfang, der oprindeligt var planlagt. Juul & Nielsen kunne i princippet have valgt at færdiggøre arbejdet og efterfølgende lade en voldgift behandle de økonomiske uenigheder, men det ville hverken have skabt sikkerhed for bygherre, entreprenører eller beboere. I stedet blev der truffet en ansvarlig beslutning om at standse arbejdet midlertidigt, så der kunne skabes overblik over de ændrede forudsætninger og findes en løsning, der kunne bære projektet videre.

Pausen gjorde det muligt at få klarhed over de ekstra udgifter til blandt andet gulve og etagedæk og gav tid til at vurdere projektets økonomiske rammer på ny. De følgende måneder førte Juul & Nielsen og KAB en tæt og konstruktiv dialog med fokus på at skabe et fælles grundlag for at genoptage byggeriet uden risiko for nye uforudsete udgifter. Denne proces mundede ud i en aftale om en fast pris, der både stabiliserede økonomien og skabte tryghed for alle involverede parter. Aftalen sikrede samtidig, at ingen af underentreprenørerne blev placeret i en økonomisk sårbar situation, og at projektet kunne fortsætte i et mere kontrolleret og forudsigeligt tempo.

Da den nye aftale var på plads, blev fremdriften genoprettet, og rejsegildet markerede et vigtigt positivt vendepunkt i projektets udvikling. Her stod det tydeligt frem, at samarbejdet mellem parterne havde båret frugt, og at projektet nu bevæger sig videre mod de næste etaper med en fælles forståelse af både mål og rammer.

Samarbejdet som nøglen til fremdrift, kvalitet og færdiggørelse

Genoptagelsen af arbejdet med Sallinghus markerede starten på en mere stabil fase i projektet, hvor samarbejdet mellem Juul & Nielsen, KAB og underentreprenørerne blev helt afgørende. I stedet for at lade de praktiske og økonomiske problemer udvikle sig til konflikter, blev der arbejdet med hyppige afklaringer, realistiske justeringer af tidsplanerne og en klar fælles forståelse af, hvordan projektet kan føres sikkert i mål. Det tætte samarbejde og den faste dialog er med til at fastholde kvaliteten, selv om projektets rammer har ændret sig undervejs.

Ønsker du et andet eksempel på, hvordan Juul & Nielsen har gennemført et projekt i en periode præget af problemer i byggebranchen, kan du læse casen om DFI Rooftop. Et projekt, hvor en tilsvarende kombination af koordinering og løsningsfokus var afgørende for resultatet.

Erfaringer fra perioden og hvorfor projektet blev en succes

Sallinghus viser, hvordan selv projekter, der rammes af problemer og økonomiske udfordringer, kan fastholde stabil fremdrift, når dialog, ansvarlighed og gensidig tillid danner rammen. Projektet har indtil nu udviklet sig uden unødige konflikter, uden juridiske opgør og uden økonomiske tab for underentreprenørerne – og står i dag som et eksempel på, hvordan byggebranchen kan håndtere vanskelige vilkår, når samarbejdet fungerer.

FAQ om problemer og løsninger i Sallinghus-projektet

Har Sallinghus-projektet ført til konkurser blandt underentreprenører?

Nej, det har det ikke. En murer, der hjalp på Sallinghus, gik i standsningsperioden konkurs, fordi Bergman Gruppen gik konkurs. Mureren samarbejder dog fortsat med Juul & Nielsen i sin nye virksomhed.

Hvad var årsagen til, at Juul & Nielsen standsede arbejdet på Sallinghus?

Bygherre løb tør for midler. I stedet for at færdiggøre arbejdet og risikere en langvarig voldgift, valgte vi at standse projektet midlertidigt og finde en god og holdbar løsning sammen med bygherre om færdiggørelsen af projektet.

Tilbage i 2020 vandt Juul & Nielsen opgaven med at opføre en unik rooftop med både biograf og café på taget af Det Danske Filminstitut i Gothersgade. I dag står DFI Rooftop som en publikumssucces med mere end 200.000 besøgende det første år og er samtidig blevet kåret til Årets Rooftop i København. Resultatet er et kulturtilbud, der kombinerer arkitektur, udsigt og byliv, og som fortsat er et af de mest besøgte tagmiljøer i byen. Du kan læse meget mere om det endelige resultat og se videoer fra Rooftop lige her.

Projektet markerede et vigtigt skridt i forlængelse af Juul & Nielsens erfaring med komplekse byggerier og bynære projekter. Vi arbejder til dagligt med alt fra renoveringer til større kultur- og erhvervsbyggerier, og du kan læse mere om vores historie og værdier her.

Baggrunden for projektet og visionen for DFI Rooftop

Da Juul & Nielsen gik i gang med DFI Rooftop, var visionen klar – at skabe et moderne, inkluderende byrum, hvor film, kultur og opholdsmiljø kunne forenes på toppen af et af landets vigtigste kulturinstitutioner. Projektet stillede høje krav til både konstruktion, logistik og koordinering, fordi der skulle etableres et stort, funktionelt tagmiljø oven på en bygning, der er i daglig drift.

Rooftoppen skulle rumme både publikumsflow, cafédrift, udendørs biograf og zonespecifik belysning. Alt sammen i et arkitektonisk udtryk, der respekterede bygningens udgangspunkt. Det krævede præcis projektstyring, tæt dialog med bygherre og en stærk forståelse for, hvordan kultur- og byrum fungerer i praksis.

Problemerne i byggebranchen under corona

Mens projektet var i sin indledende fase, blev Danmark ramt af coronanedlukningen, og det påvirkede byggebranchen i en grad, som få havde forudset. Markedet ændrede sig dramatisk på kort tid, og DFI Rooftop-projektet løb hurtigt ind i de første problemer, fordi både leverancer, planlægning og samarbejdsprocesser blev udfordret. Leveringstider, som tidligere kunne måles i dage, blev pludselig forlænget til måneder, samtidig med at materialepriserne steg markant og krævede løbende justeringer i indkøb og disponering. Samtidig betød sygdom og karantæneperioder blandt medarbejdere, at bemandingen svingede, og tempoet måtte tilpasses derefter.

Det administrative og kommunikative arbejde blev også påvirket. Mange samarbejdspartnere arbejdede hjemmefra med reduceret kapacitet, hvilket forlængede svartider og gjorde koordineringen mere kompleks. Derudover blev antallet af fysiske bygge- og statusmøder begrænset, hvilket fjernede nogle af de praktiske rammer, hvor konkrete problemer normalt ville blive afklaret hurtigt ansigt-til-ansigt.

For et projekt som DFI Rooftop, der i forvejen lå på en trang byggeplads midt i byen, forstærkede disse forhold kompleksiteten yderligere. Kombinationen af uforudsigelige leverancer, stigende krav til planlægning og begrænsede mødefaciliteter blev en reel test af både samarbejdsevne og evnen til at tilpasse processerne i takt med, at situationen udviklede sig.

Da mange i branchen gik konkurs og hvad det betød for projektet

Corona ramte ikke kun logistikken. Den økonomiske usikkerhed i hele byggebranchen blev tydelig, da renter steg, ordrer blev udskudt, og flere håndværksvirksomheder mistede likviditet. I perioden gik mange mindre firmaer konkurs, og det ramte forsyningskæder, planlægning og mulighederne for at fastholde faste underleverandører. Når virksomheder i branchen går konkurs, påvirker det ikke kun de involverede parter. Det påvirker også tidsplaner, kvaliteten af materialeudbud, den generelle fremdrift og dialogen mellem faggrupper. For projekter som DFI Rooftop betød det, at der skulle arbejdes endnu mere struktureret med risikovurdering og koordinering, så projektet kunne holde retningen trods de opståede problemer.

Selv i en periode med forsinkelser, usikkerhed i leverandørkæderne og en branche præget af konkurser, blev det en kernesag for Juul & Nielsen at fastholde fremdriften og sikre, at projektet ikke mistede hverken kvalitet eller ambition. DFI Rooftop var fra starten defineret af en kompleks og unik konstruktion, og det lå Juul & Nielsen meget på sinde at gennemføre byggeriet i den standard, projektet fortjente – også selvom omstændighederne ændrede sig undervejs.

Det var i høj grad gennem de tætte samarbejder med både bygherre og de involverede aktører, at det lykkedes at holde fokus på målet og færdiggøre byggeriet på trods af de mange udfordringer, branchen stod i.

Juul & Nielsen har gennem årene stået i mange forskellige typer byggeprojekter, og det er netop den erfaring, der gjorde det muligt at navigere sikkert i en tid præget af problemer og usikkerhed. Erfaringerne viser, at selv når eksterne forhold ændrer sig markant, kan et projekt gennemføres, når der arbejdes struktureret med dialog, risikovurdering og fælles løsninger på tværs af fagligheder.

Et andet aktuelt eksempel på, hvordan Juul & Nielsen har håndteret et projekt, der blev påvirket af økonomiske udfordringer og ændrede forudsætninger i branchen, er Sallinghus. Her blev arbejdet midlertidigt sat på pause, indtil en fælles løsning med bygherre skabte grundlag for en stabil videre proces

Sådan håndterede Juul & Nielsen udfordringerne, konkurser og gennemførte projektet

Selv med store udefrakommende problemer lykkedes projektet og det skyldtes især en stærk, praktisk og løsningsorienteret tilgang til projektstyring. Juul & Nielsen arbejdede systematisk med at holde tidsplanerne på sporet, blandt andet gennem tæt opfølgning, hyppige statusmøder og løbende justeringer, når forsinkelser eller ændrede vilkår gjorde det nødvendigt. Samtidig blev leverancerne reorganiseret, så de mest kritiske materialer altid blev prioriteret først, og så arbejdsprocesserne kunne fortsætte uden unødvendige stop.

Arbejdet på byggepladsen krævede desuden en høj grad af fleksibilitet, fordi bemanding, adgangsforhold og materialetilgængelighed ændrede sig fra uge til uge. Holdene arbejdede derfor med fleksible arbejdsgange, der gjorde det muligt at omrokere ressourcer og sikre fremdrift, selv når sygdomsbølger og corona-restriktioner påvirkede bemandingen. Det tætte samarbejde med både bygherre og de involverede samarbejdspartnere spillede også en central rolle. Dialogen blev intensiveret for at sikre klarhed om ændringer, prioriteringer og forventninger, og dermed kunne udfordringerne afklares hurtigt, før de voksede sig større.

På en byggeplads med begrænset plads og mange specialiserede faggrupper krævede koordineringen præcision og overblik. Juul & Nielsen arbejdede derfor med en struktureret tilgang, hvor faggrupperne blev koordineret nøje i forhold til hinanden, så hver enkelt fase kunne udføres effektivt og uden konflikter i tidsplanen. Midt i sygdomsperioder og materialemangel blev der samtidig lagt ekstra vægt på sikkerhed og planlægning, så både tempo og kvalitet blev fastholdt under ordnede forhold.

På trods af coronaens konsekvenser, problemer i leverandørkæderne og en branche præget af konkursrisici, blev projektet ikke blot gennemført. Det blev afleveret med et resultat, der står stærkt i dag. DFI Rooftop er et eksempel på, hvordan et komplekst projekt kan realiseres, selv når eksterne forhold udfordrer spillereglerne, og hvordan målrettet projektstyring, dialog og erfaring kan skabe solide løsninger i en uforudsigelig tid.

Et projekt, der viser hvad godt samarbejde kan skabe

DFI Rooftop er i dag et af Københavns mest besøgte kulturtilbud og et bevis på, at høje ambitioner, godt håndværk og effektiv projektledelse kan føre til noget ekstraordinært – også i tider med store problemer i byggebranchen.