Author: Bettina

Peder Lykke Skolen på Amager har gennemgået en omfattende ombygning, helhedsrenovering og kapacitetsudvidelse, der har styrket skolens fysiske rammer og skabt bedre plads til fremtidens undervisning. Projektet omfattede blandt andet opgradering af klimaskærm og tekniske installationer samt etablering af nye udearealer og en ny bygning til madskole og naturfagslokaler.

Projektet blev gennemført, mens skolen var i drift. Det stillede store krav til planlægning og koordinering, da undervisningen skulle fortsætte samtidig med, at byggearbejdet skred frem. I den type projekter kan der opstå problemer og uenigheder undervejs, som i nogle tilfælde udvikler sig til egentlige konflikter.

Konflikt og voldgift i byggeprojekter

I komplekse byggeprojekter, hvor mange parter er involveret, kan der opstå konflikter om økonomi, tidsplaner, ændringer eller ansvar. Når sådanne uenigheder ikke kan løses gennem den daglige dialog, kan de udvikle sig til en voldgiftssag.

Voldgift er en almindelig måde at håndtere konflikter i byggebranchen på. Det er en juridisk proces, hvor uafhængige parter vurderer sagen og træffer en afgørelse. I praksis vil mange sager dog blive løst gennem forhandling, inden de når så langt.

Det afgørende i disse situationer er ikke kun selve konflikten, men hvordan den håndteres.

Et projekt med mange hensyn og høj kompleksitet

Peder Lykke Skolen blev gennemført med skolen i fuld drift. Det betød, at byggeprocessen skulle tilpasses dagligdagen for elever og medarbejdere, samtidig med at arbejdet skulle gennemføres effektivt.

Projektet omfattede blandt andet udskiftning af vinduer, energirenovering, nye installationer og opgradering af tekniske anlæg. Derudover blev der håndteret miljøfarlige stoffer i eksisterende materialer, hvilket krævede kontrollerede processer og tydelig planlægning gennem hele forløbet.

Når mange aktiviteter foregår samtidig på begrænset plads, og når både drift og byggeri skal fungere side om side, øges kompleksiteten markant. Det skaber en situation, hvor selv mindre uenigheder kan udvikle sig til større konflikter, hvis de ikke håndteres løbende.

Da uenigheder udviklede sig til en voldgiftssag

Undervejs i projektet udviklede uenigheder sig til en voldgiftssag. Det er ikke usædvanligt i større byggerier, hvor mange parter er involveret, og hvor ændringer i projektet kan påvirke både økonomi og tidsplan.

Det afgørende i denne sag var, at fokus blev fastholdt på at finde en løsning frem for at fastholde konflikten. Gennem dialog og forhandling lykkedes det at nå frem til et forlig, inden sagen nåede voldgiftsretten.

Den tilgang skabte ro om projektet og gjorde det muligt at afslutte forløbet på en konstruktiv måde.

Løsning gennem dialog og styring

Håndteringen af konflikten byggede på en løsningsorienteret tilgang, hvor dialog og samarbejde blev prioriteret. Det gjorde det muligt at afklare uenigheder og skabe en fælles retning for projektets afslutning.

I komplekse byggeprojekter er det ofte netop denne tilgang, der er afgørende. Konflikter kan opstå, men det er evnen til at håndtere dem, der afgør, hvordan projektet udvikler sig.

Den type tilgang til udfordringer i byggeprojekter ses også i andre projekter, hvor fokus på struktur og koordinering har været afgørende for at fastholde fremdriften, som beskrevet i hvordan udfordringer i byggeprojekter håndteres i praksis.

Samtidig spiller projektets rammer en væsentlig rolle. I byggerier med begrænset plads og mange samtidige aktiviteter kan problemer opstå som følge af kompleksiteten, hvilket også ses i problemer i byggeprojekter med begrænset plads.

Erfaringer fra konfliktfyldte projekter

Peder Lykke Skolen viser, hvordan konflikter og voldgiftssager kan opstå som en del af større byggeprojekter, hvor mange hensyn skal balanceres.

Det understreger samtidig, at konflikter ikke nødvendigvis er et tegn på, at et projekt fejler, men ofte er et resultat af kompleksitet og ændrede forudsætninger. Når de håndteres korrekt, kan de løses uden at stoppe projektets fremdrift.

Et projekt der er gennemført og fungerer i dag

På trods af kompleksitet, uenigheder og en sag, der udviklede sig til voldgift, blev projektet gennemført og afleveret som planlagt. Skolen fungerer i dag som ramme for undervisning og daglig aktivitet.

Projektet står dermed som et eksempel på, hvordan konflikter i byggeprojekter kan håndteres gennem dialog, struktur og ansvarlig projektstyring.

For et bredere indblik i lignende projekter og erfaringer fra byggeprocesser kan du se overblik over projekter gennemført under komplekse vilkår.

Søhøjskolen er første projekt i Egedal Kommunes strategiske partnerskab med Team L:Eg og blev gennemført som et pilotprojekt med fokus på fleksible læringsmiljøer og langtidsholdbare løsninger. Det gjorde det muligt at teste en cirkulær tilgang og Design for Adskillelse i et konkret skolebyggeri. Projektet er udført i totalentreprise af Juul & Nielsen og omfatter både renovering, nybyggeri og etablering af et multifunktionelt skolemiljø. Med en cirkulær tilgang og Design for Adskillelse som metode er materialer og bygningsdele valgt og udført med henblik på tilpasning, demontering og genbrug over tid.

Strategisk partnerskab som ramme for Søhøjskolen

Da Egedal Kommune i 2020 indgik en fireårig samarbejdsaftale med Team L:Eg som strategisk partner, var målet at udvikle kommunens skoler med fokus på fleksibilitet, kvalitet og bæredygtige løsninger, der kan holde i mange år. Søhøjskolen blev udpeget som første etape i samarbejdet og fungerede dermed som pilotprojekt for den videre udvikling af læringsmiljøer i kommunen.

Projektet gav mulighed for et sammenhængende forløb fra planlægning til udførelse og et tæt samspil mellem bygherre, rådgivere og udførende parter. Partnerskabsmodellen gjorde det muligt at arbejde helhedsorienteret med både funktion, materialevalg og proces, samtidig med at ansvar og beslutninger blev delt på tværs af samarbejdet.

Partnerskabsformen bygger på en fælles tilgang til planlægning, dialog og ansvar, som også kendetegner måden Juul & Nielsen arbejder med samarbejder i komplekse byggeprojekter.

Et multihus med plads til både skoleliv og lokalsamfund

Første etape omfattede renovering og ombygning af bygning 1, 2 og 8 samt opførelsen af et nyt multihus. Multihuset fungerer som skolens naturlige samlingspunkt og binder de eksisterende bygninger sammen både fysisk og funktionelt. Bygningen er udført i limtræ med integrerede akustikregulerende paneler og er samtidig tænkt til mere end undervisning, fordi den kan rumme kulturelle og sociale aktiviteter som en del af lokalsamfundet.

Indskoling og SFO med hjerterum og fleksible basislokaler

Indskoling og SFO er indrettet med et centralt hjerterum, som ni basislokaler kobler sig på. Strukturen understøtter en aktivitetsbaseret hverdag med plads til både ro, samarbejde og differentierede læringsforløb. Ét af basislokalerne er specialindrettet med pædagogisk inventar til børn med særlige behov og er udført med lav stimuli design og sensoriske elementer, der skaber trygge rammer.

Tættere kobling mellem inde og ude

De eksisterende facader er opgraderet med dybe vinduesnicher, som giver visuel kontakt til udearealerne og skaber nye opholdsmuligheder i hverdagen. Med indbyggede siddepladser bliver nicherne små lærings og fordybelseszoner, hvor landskabet kan inddrages aktivt i undervisningen.

Design for Adskillelse og cirkulær metode i praksis

Design for Adskillelse har været et grundlæggende princip i udviklingen af Søhøjskolen og har haft direkte betydning for både materialevalg og konstruktive løsninger. Bygningen er projekteret med fokus på, at bygningsdele kan adskilles, udskiftes og genbruges, hvis skolens behov ændrer sig over tid.

I praksis betyder det, at konstruktioner i videst muligt omfang er samlet med mekaniske forbindelser frem for permanente sammenføjninger. Det gør det muligt at demontere enkelte bygningsdele uden at påvirke den samlede konstruktion og giver fleksibilitet i forhold til fremtidige ombygninger eller tilpasninger.

Træ anvendt i projektet er FSC certificeret og udvalgt med henblik på både holdbarhed og ansvarligt ressourceforbrug. Kombinationen af dokumenterede materialer og adskillige konstruktioner understøtter en cirkulær tilgang, hvor bygningen er tænkt som en ramme, der kan udvikle sig frem for at blive udskiftet.

Konstruktion og materialevalg med fokus på langsigtet anvendelse

Søhøjskolens bærende konstruktion er udført med en høj grad af præfabrikation, herunder anvendelse af limtræselementer, som har gjort det muligt at sikre præcision i udførelsen og et ensartet kvalitetsniveau på tværs af byggeriet. Præfabrikerede elementer har samtidig bidraget til en effektiv montage og et kontrolleret byggeri.

Materialevalget er sket i tæt samspil mellem arkitektur og udførelse, så både funktionelle krav og arkitektoniske ambitioner er understøttet i den færdige bygning. Konstruktioner og overflader er valgt med fokus på slidstyrke, vedligeholdelse og muligheden for at tilpasse rummene til forskellige undervisningsformer.

Den samlede tilgang til konstruktion og materialer afspejler et ønske om at skabe et skolebyggeri, der kan holde til daglig brug og samtidig rumme forandring. Løsningerne er valgt med henblik på lang levetid og fleksibilitet, så Søhøjskolen kan fungere som et robust læringsmiljø i mange år frem.

Rammevilkår i perioden

Projektet blev gennemført i en periode, hvor byggebranchen generelt var præget af ændrede markedsvilkår og usikkerhed i forhold til planlægning og materialeleverancer. I arbejdet med Søhøjskolen blev disse forhold håndteret gennem en struktureret tilgang til planlægning og koordinering, hvor beslutninger blev truffet løbende på baggrund af projektets samlede behov.

Ved at arbejde systematisk med overblik og prioritering kunne projektets fremdrift fastholdes uden at ændre på de grundlæggende valg omkring konstruktion, materialer og funktion. Rammevilkårene blev dermed en del af den praktiske planlægning, men kom ikke til at definere projektets identitet eller målsætning.

Erfaringer fra pilotprojektet i Egedal 

Erfaringerne fra Søhøjskolen viser, at et tæt og forpligtende samarbejde tidligt i processen kan skabe et solidt grundlag for både kvalitet og fleksibilitet i byggeriet. Når ansvar, beslutningskompetence og faglighed bringes sammen i en fælles ramme, bliver det muligt at arbejde mere helhedsorienteret med både funktion og udførelse.

Den tilgang, der er anvendt i projektet, kan overføres til andre typer byggeri, hvor der stilles krav til tilpasning over tid og lang levetid. Ved at tænke konstruktion, materialer og anvendelse sammen fra starten skabes bygninger, der ikke blot løser en aktuel opgave, men også kan udvikle sig i takt med ændrede behov i tråd med den samlede erfaring Juul & Nielsen har opbygget gennem deres projekter.

HF og VUC Helsingør er gennemført som en samlet totalentreprise i bynære omgivelser. Juul & Nielsen har haft ansvar for udførelsen fra de tidlige faser og frem til aflevering. Projektet er baseret på en tidlig samarbejdsaftale og en klar projektmodel, som har skabt et stabilt grundlag for planlægning og beslutninger. Byggeriet er gennemført med sikker logistik og tydelig koordinering og er afleveret til tiden med stor tilfredshed.

Tidlig samarbejdsaftale og projektmodel

Projektet er organiseret som integreret byggeri i totalentreprise, hvor de indledende faser er håndteret gennem to kontrakter. Den ene kontrakt har omfattet totalrådgivningen, mens den anden har omfattet selve totalentreprisen. Denne opdeling har givet et klart beslutningsgrundlag tidligt i processen og skabt sammenhæng mellem rådgivning og udførelse.

Teamet har arbejdet tæt sammen siden prækvalifikationsfasen, hvilket har gjort det muligt at etablere fælles planlægning og tydelige prioriteringer fra starten. Tidlig involvering har betydet, at centrale valg om projektets tilrettelæggelse kunne træffes på et oplyst grundlag, og at roller og ansvar mellem parterne var klart defineret gennem hele forløbet.

Den valgte samarbejdsmodel har dermed fungeret som et styringsværktøj, hvor beslutninger blev truffet rettidigt, og hvor koordinering mellem parterne understøttede en stabil fremdrift i projektet. Erfaringerne fra projektet afspejler Juul & Nielsens tilgang til samarbejde og organisering i komplekse totalentrepriser, som også kendetegner virksomhedens arbejde med samarbejder.

Totalentreprise med fokus på tid og koordinering

Totalentreprisen har fungeret som den samlede ramme for udførelsen, hvor ansvar, beslutninger og fremdrift er blevet koordineret på tværs af fag og funktioner. Den valgte organisering har gjort det muligt at arbejde struktureret med både rumlig sammenhæng og tidsmæssig styring gennem hele byggeprocessen.

Bygningens indretning er centreret omkring et miniatrium i fuld højde, som samler huset og skaber overblik i disponeringen af funktionerne. Undervisningslokalerne er placeret omkring atriet i både stueplan og på første sal, hvilket har stillet klare krav til koordinering mellem konstruktion, installationer og indretning. Sammenhængen mellem rummene har været en integreret del af udførelsen og har krævet præcis planlægning i totalentreprisen.

En markant læringstrappe forbinder etagerne og fungerer både som adgangsvej og opholdsrum. Trappen er udført som en del af den samlede bygningsstruktur og har derfor indgået direkte i koordineringen mellem de udførende fag. Løsningen illustrerer, hvordan totalentreprisen har samlet arkitektoniske greb og praktisk udførelse i én sammenhængende proces med fokus på tid og fremdrift.

Bynær byggeplads og sikker logistik

HF og VUC Helsingør er opført i bynære omgivelser, hvor pladsforhold og adgangsveje har stillet krav til en nøje planlagt byggeproces. Logistikken er tilrettelagt, så materialer, leverancer og udførelse kunne afvikles i takt med byggeriets fremdrift og med hensyn til de omkringliggende forhold.

I forbindelse med tunge leverancer blev der arbejdet med en særskilt plan for trafik og adgang, så byggepladsens afvikling kunne foregå sikkert i området. Ved udvalgte leverancer blev der anvendt flagmand, så ind- og udkørsel kunne styres og afvikles uden unødige stop i logistikken. Den tilgang gjorde det muligt at holde fremdriften stabil, selv når leverancerne krævede ekstra koordinering.

Den begrænsede plads på byggepladsen har gjort det nødvendigt at arbejde med præcis planlægning af adgang, oplagring og montage, sådan som det fremgår af projektbeskrivelsen af HF og VUC Nordsjælland i Helsingør. Leverancerne blev koordineret, så de understøttede en stabil fremdrift uden unødige ophold, og udførelsen kunne gennemføres med fokus på sikkerhed og overblik.

Facaderne er udført i røde mursten og indgår som en væsentlig del af bygningens udtryk. Murværket er suppleret med partier i recesmurværk omkring flere vinduer, hvilket har krævet omhyggelig udførelse og koordinering i murarbejdet. Facadeløsningen er således gennemført som en integreret del af den samlede byggeproces, hvor planlægning og udførelse har været afgørende for et ensartet og kontrolleret resultat.

Aflevering til tiden og bygherres tilfredshed

Projektet er afleveret til tiden og fungerer i daglig brug som ramme for undervisning og ophold. Den samlede udførelse af totalentreprisen har sikret en bygning, hvor kvalitet og funktion hænger sammen, og hvor løsningerne understøtter den anvendelse, som bygningen er taget i brug til.

Tagterrassen og de udendørs opholdsarealer indgår som en integreret del af den færdige bygning og udvider skolens brugsmuligheder i hverdagen. Sammen med de indvendige fællesarealer bidrager de til en fleksibel anvendelse af huset, som opleves positivt af brugerne.

HF og VUC Helsingør indgår som ét af flere projekter i Juul & Nielsens samlede portefølje af projekter, hvor totalentrepriser gennemføres med fokus på planlægning, koordinering og rettidig aflevering.

Rammevilkår i perioden

Projektet blev gennemført i en periode, hvor byggebranchen generelt var præget af ændrede rammevilkår. Disse forhold er håndteret gennem løbende planlægning og justering, så projektets fremdrift kunne fastholdes inden for de fastlagte rammer.

Rammevilkårene har således været en del af den praktiske planlægning, men har ikke været styrende for hverken projektets organisering eller den endelige leverance.

Hegnsgården er ombygget og renoveret til et samlet rehabiliteringsmiljø med boliger og træningsfaciliteter. Projektet er gennemført som en etapevis ombygning af tre fløje, så funktioner kunne etableres og tages i brug løbende. Ombygningen omfatter 34 rehabiliteringsboliger samt træningskøkkener, træningssale og undersøgelsesrum. Arbejdet har været præget af klar etapeopdeling, koordinering og fokus på drift undervejs.

Hvad der blev ombygget

Ombygningen af Hegnsgården er struktureret omkring tre eksisterende fløje, som har udgjort rammen for den etapevise gennemførelse. Inden for denne struktur er der etableret i alt 34 rehabiliteringsboliger, indrettet til beboere med behov for både støtte og funktionelle rammer i hverdagen.

Derudover omfatter projektet en række specialiserede fælles- og træningsfunktioner. Hegnsgården rummer træningskøkkener, hvor hverdagsaktiviteter kan indgå som en del af rehabiliteringen, samt træningssale til fysisk genoptræning. Hertil kommer undersøgelsesrum, der understøtter den daglige faglige praksis og samler funktionerne ét sted.

Opdelingen i fløje og funktioner har gjort det muligt at arbejde systematisk med ombygningen, hvor boliger og træningsfaciliteter er etableret som en samlet helhed, men med tydelig afgrænsning i udførelsen. Det har givet et klart overblik over scope og gjort projektet velegnet til etapevis gennemførelse. Hegnsgården er dermed et eksempel på, hvordan ombygning og funktionskrav kan samles i et klart scope, på linje med Juul & Nielsens øvrige projekter.

Etaper og drift

Den etapevise opdeling af ombygningen har været afgørende for at kunne gennemføre projektet uden unødig forstyrrelse af de eksisterende funktioner. Etaperne er planlagt, så hver fløj kunne håndteres som et selvstændigt forløb, hvor ombygning, installationer og færdiggørelse blev afsluttet, før næste etape blev igangsat. Det har givet mulighed for at opretholde overblik og sikre, at fremdriften kunne fastholdes gennem hele projektperioden.

Etapeopdelingen har været nødvendig på grund af bygningens anvendelse og kompleksitet. Når boliger, træningsfaciliteter og undersøgelsesrum etableres i eksisterende rammer, stiller det krav til rækkefølge, adgangsforhold og koordinering mellem fag. Disse forhold har været håndteret gennem detaljeret planlægning, hvor aktiviteter er afstemt på forhånd, og hvor indgreb er udført i en logisk sekvens. Den tilgang ligger tæt op ad Juul & Nielsens måde at planlægge og gennemføre byggeprocesser, hvor tydelig rækkefølge, koordinering og kontrol er en forudsætning for stabil fremdrift.

Undervejs har der været udfordringer forbundet med at arbejde i flere fløje samtidig og med forskellige funktioner i spil. Det er løst gennem løbende koordinering mellem de involverede fag og ved at tilpasse udførelsen, så arbejdet kunne fortsætte uden ophobning eller unødige stop. På den måde er ombygningen gennemført med fokus på stabil fremdrift og med respekt for, at bygningen skulle fungere som ramme om daglig aktivitet undervejs.

Koordinering og logistik

Ombygningen af Hegnsgården har krævet nøje planlægning af adgangsforhold og interne flows, så arbejdet kunne gennemføres effektivt inden for de eksisterende rammer. Rækkefølgen i udførelsen er fastlagt på forhånd, så de enkelte etaper kunne afvikles uden at skabe overlap eller unødige indgreb i tilstødende områder.

Koordineringen mellem fag og aktiviteter har været central for at sikre kvalitet og fremdrift. Arbejdet er planlagt, så materialer, installationer og færdiggørelse fulgte en logisk sekvens, der gav overblik og gjorde det muligt at holde styr på både tid og udførelse. Undervejs har der været fokus på kontrol og kvalitetssikring, så de enkelte dele af ombygningen kunne afsluttes korrekt, før næste fase blev igangsat.

Den metodiske tilgang til logistik og koordinering har gjort det muligt at gennemføre ombygningen med en stabil proces, hvor udførelsen har været styret og tilpasset bygningens anvendelse og opbygning.

Ombygning med fokus på drift og anvendelse

Hegnsgården fremstår i dag som et samlet rehabiliteringsmiljø, hvor boliger og træningsfaciliteter fungerer i tæt sammenhæng. Den etapevise ombygning har gjort det muligt at etablere funktionelle rammer, der understøtter både beboernes hverdag og de faglige aktiviteter, som knytter sig til rehabiliteringen.

Projektet viser, hvordan ombygning i eksisterende bygninger kan gennemføres struktureret og kontrolleret, når etaper, koordinering og udførelse tænkes sammen fra start. Resultatet er en løsning, der er tilpasset drift og daglig brug, og som giver et klart billede af, hvordan komplekse ombygningsopgaver kan håndteres med fokus på funktion, overblik og kvalitet.

Glostrup Sogn er Danmarks næststørste sogn og rummer et aktivt kirkeliv med et bredt spænd af arrangementer og fællesskaber. Med to kirker og et stigende aktivitetsniveau blev det tydeligt, at de eksisterende faciliteter ikke længere kunne følge med. Kapaciteten var nået, og behovet for nye rammer opstod.

Løsningen blev en ny sognegård i direkte tilknytning til Glostrup Kirke. Et byggeri, der både skulle skabe mere plads og samtidig indgå naturligt i de historiske omgivelser. I den type projekter opstår der ofte udfordringer, fordi mange funktioner skal samles på begrænset plads.

Problemer i byggeprojekter med begrænset plads

Når byggerier gennemføres i tætte, bynære omgivelser, opstår der ofte problemer, som ikke findes i mere åbne projekter. Pladsen er begrænset, logistikken er presset, og mange faggrupper skal arbejde tæt sammen uden mulighed for store bufferzoner.

Samtidig skal nye bygninger tilpasses eksisterende strukturer, både arkitektonisk og funktionelt. Det øger kompleksiteten i planlægningen og stiller større krav til koordinering mellem de involverede parter.

I sådanne projekter er det ikke usædvanligt, at udfordringer opstår løbende. Det afgørende er derfor ikke, om de opstår, men hvordan de håndteres i praksis.

Et byggeri formet af både plads og omgivelser

Den nye sognegård er tegnet som en forlængelse af den eksisterende kirke og opført med respekt for de historiske rammer. Materialevalget i røde tegl og den arkitektoniske sammenkobling med kirken skaber en naturlig helhed mellem nyt og gammelt.

Indretningen er samtidig udviklet med fokus på fleksibilitet. En stor sal kan opdeles i mindre rum, og bygningen rummer både kontorer, mødefaciliteter og opholdsrum. Derudover er der etableret parkeringskælder og tekniske faciliteter, som understøtter den daglige drift.

Men netop fordi byggeriet er placeret tæt på eksisterende bygninger og funktioner, stiller det høje krav til planlægning og udførelse.

Udfordringer undervejs i projektet

Mens projektet stadig var i sin indledende fase, ændrede rammevilkårene sig markant. Coronaperioden påvirkede byggebranchen bredt og skabte nye udfordringer i forhold til leverancer, planlægning og samarbejde.

Leveringstider blev væsentligt længere, materialepriser steg, og bemandingen blev påvirket af sygdom og restriktioner. Samtidig arbejdede mange samarbejdspartnere med reduceret kapacitet, hvilket gjorde koordineringen mere kompleks.

For Glostrup Sognegård blev situationen yderligere forstærket af den begrænsede plads på byggepladsen. Kombinationen af uforudsigelige leverancer og mange samtidige aktiviteter gjorde projektet til en reel test af planlægning og samarbejdsevne.

I denne type projekter kan der opstå konflikter i tidsplaner og arbejdsgange, når flere fag skal arbejde tæt sammen. Derfor bliver struktur og overblik afgørende for at sikre fremdriften.

Koordinering som afgørende faktor

På en byggeplads med begrænset plads er koordinering ikke blot en fordel, men en nødvendighed. Arbejdet på Glostrup Sognegård blev derfor tilrettelagt med fokus på at planlægge faggrupperne i forhold til hinanden, så hver fase kunne gennemføres uden unødige stop.

Leverancer blev prioriteret, så kritiske materialer blev håndteret først, og arbejdsgange blev gjort fleksible, så ressourcer kunne omrokeres efter behov. Det gjorde det muligt at fastholde fremdriften, selv når forudsætningerne ændrede sig.

En tilsvarende tilgang til planlægning og udførelse ses i et projekt, hvor byggeri i bynære omgivelser blev gennemført med fokus på koordinering og rettidig aflevering.

Samarbejde og planlægning i praksis

I projekter med høj kompleksitet spiller samarbejdet en central rolle. Dialogen mellem bygherre, rådgivere og udførende parter blev derfor intensiveret gennem hele forløbet, så ændringer og prioriteringer kunne håndteres hurtigt.

Den type samarbejde er også afgørende i større byggerier, hvor planlægning og partnerskab er en forudsætning for at skabe stabile rammer for udførelsen. Det fremgår blandt andet af et projekt, hvor en struktureret tilgang til samarbejde og partnerskab har været central for gennemførelsen.

Erfaringer fra komplekse byggeprojekter

Glostrup Sognegård viser, hvordan problemer i byggeprojekter ofte opstår som en konsekvens af kompleksitet og begrænset plads, snarere end fejl i sig selv.

Når mange funktioner skal samles i ét byggeri, og når projektet gennemføres under ændrede markedsvilkår, bliver det afgørende at arbejde struktureret med planlægning, prioritering og koordinering.

I byggebranchen generelt har perioder med usikkerhed også medført øget fokus på risici, herunder konkursrisici, som kan påvirke projekter indirekte. Det understreger behovet for robuste processer og løbende tilpasning i komplekse byggerier.

Et projekt der fungerer i dag

På trods af udfordringer med leverancer, planlægning og begrænset plads blev Glostrup Sognegård gennemført og afleveret som planlagt.

Projektet står i dag som et eksempel på, hvordan komplekse byggeprojekter kan realiseres i tætte omgivelser, når der arbejdes målrettet med struktur, koordinering og samarbejde.

For et bredere indblik i lignende projekter kan du udforske Juul og Nielsens samlede portefølje af projekter gennemført under komplekse vilkår.

Når mennesker rammes af en traumatisk hjerneskade eller en rygmarvsskade, ændrer hverdagen sig markant. Derfor spiller neurorehabilitering en afgørende rolle i at skabe nye rammer for funktion, selvstændighed og livskvalitet. På Glostrup Hospital blev ambitionen at samle disse funktioner i ét nyt neurorehabiliteringshus, hvor både arkitektur, funktion og arbejdsgange understøtter behandlingen.

Projektet er gennemført som et komplekst hospitalsbyggeri, hvor mange hensyn skulle balanceres samtidig. I den type projekter opstår der naturligt udfordringer undervejs, som kræver struktur, overblik og evnen til at tilpasse planlægningen løbende.

Udfordringer i byggeprojekter opstår ofte af eksterne forhold

I større byggeprojekter er udfordringer en naturlig del af processen. De opstår typisk ikke som følge af én enkelt faktor, men som et samspil mellem leverancer, planlægning, bemanding og eksterne forhold, der påvirker projektets fremdrift.

Særligt i perioder med ændrede markedsvilkår kan selv velplanlagte projekter blive påvirket. Leveringstider kan ændre sig, materialer kan stige i pris, og samarbejdsprocesser kan blive mere komplekse. Det stiller større krav til koordinering og gør det nødvendigt at arbejde mere aktivt med prioritering og styring gennem hele forløbet.

Det er netop i disse situationer, at forskellen på et udfordret projekt og et velgennemført projekt bliver tydelig.

Et projekt gennemført under pres fra ændrede vilkår

Mens GLN projektet endnu var i opstartsfasen, ændrede rammevilkårene sig markant. Coronaperioden påvirkede byggebranchen bredt og skabte udfordringer, som hurtigt kunne mærkes i projektet.

Leveringstider, der tidligere blev målt i dage, blev i mange tilfælde til måneder. Samtidig steg materialepriserne, hvilket krævede løbende tilpasning af både indkøb og disponering. Bemandingen blev påvirket af sygdom og skiftende restriktioner, hvilket gjorde det nødvendigt at tilpasse tempo og bemanding fra uge til uge.

Også samarbejdet blev påvirket. Flere parter arbejdede med reduceret kapacitet, og færre fysiske møder gjorde koordineringen mere kompleks. I byggeprojekter er netop den direkte dialog ofte afgørende for hurtigt at kunne løse konkrete problemer, og når den bliver begrænset, øges kravene til struktur og planlægning.

Koordinering og kompleksitet i et bynært byggeri

GLN projektet var placeret på en byggeplads med begrænset plads midt i byen. Det stillede i forvejen høje krav til planlægning og logistik. Når leverancer samtidig blev uforudsigelige, og bemandingen varierede, blev koordineringen endnu mere afgørende.

I den type projekter kan der opstå konflikter i tidsplaner og arbejdsgange, når mange fag skal arbejde tæt sammen på begrænset plads. Derfor blev der arbejdet struktureret med at planlægge fagene i forhold til hinanden, så hver fase kunne gennemføres uden unødige stop.

Den tilgang er også afgørende i andre komplekse ombygningsprojekter, hvor koordinering og etapeopdeling spiller en central rolle, som det ses i dette eksempel på etapevis ombygning af Hegnsgården, hvor flere funktioner blev etableret parallelt uden at skabe ophobning i processen.

Løsningsorienteret styring sikrer fremdrift

På trods af de udfordringer, der opstod undervejs, blev projektet gennemført. Det skyldtes i høj grad en praktisk og løsningsorienteret tilgang til projektstyring.

Der blev arbejdet systematisk med tidsplaner gennem tæt opfølgning og løbende justeringer. Leverancer blev prioriteret, så kritiske materialer blev håndteret først, og arbejdsprocesser blev tilpasset, så fremdriften kunne fastholdes.

Fleksibilitet blev et nøgleelement. Arbejdsgange blev tilrettelagt, så ressourcer kunne omrokeres, når forudsætningerne ændrede sig. Samtidig blev dialogen med bygherre og samarbejdspartnere intensiveret for at sikre klarhed om prioriteringer og forventninger.

Den type tilgang er også afgørende i projekter, hvor aflevering til tiden er central, som det fremgår af dette projekt med HF og VUC i Helsingør, hvor koordinering og struktur var afgørende for et stabilt forløb.

Erfaringer fra komplekse projekter

GLN projektet viser, hvordan udfordringer i byggeprojekter ikke nødvendigvis er et tegn på problemer i sig selv, men en del af de vilkår, som større byggerier gennemføres under.

Når projekter påvirkes af eksterne forhold som ændrede leverancer, stigende priser og skiftende bemanding, bliver det afgørende at arbejde struktureret med planlægning, prioritering og koordinering. Det er netop her, erfaring og metode gør forskellen.

I enkelte projekter kan udfordringer udvikle sig til egentlige konflikter, som kræver yderligere afklaring. Et eksempel på dette ses i projektet omkring Peder Lykke Skolen, hvor en sag blev håndteret gennem dialog og afsluttet i forlig.

Et projekt der står stærkt i dag

På trods af en periode præget af usikkerhed i byggebranchen og generelle konkursrisici blev GLN projektet gennemført og afleveret med et resultat, der fungerer i praksis.

Projektet står i dag som et eksempel på, hvordan komplekse byggeprojekter kan realiseres, selv når forudsætningerne ændrer sig undervejs. Det kræver struktur, overblik og evnen til at tilpasse sig, men viser også, at udfordringer kan håndteres, når der arbejdes målrettet med styring og samarbejde.

For et bredere indblik i lignende projekter og erfaringer fra byggeprocesser kan du se flere af Juul og Nielsens projekter samlet her.

Sallinghus er en markant del af en større helhedsplan, som KAB har igangsat for at modernisere og fremtidssikre boligbebyggelsen. For Juul & Nielsen er projektet en mulighed for at bidrage med løsninger, der både forbedrer bygningens funktionalitet og sikrer bedre rammer for de mange beboere. Undervejs har projektet været påvirket af de ændrede vilkår i byggebranchen, men arbejdet er fortsat i en stabil og kontrolleret proces, hvor kvalitet, samarbejde og ansvarlig styring er centrale fokusområder.

Du kan læse mere om Juul & Nielsens værdier og tilgang på vores virksomhedsprofil.

Baggrunden for projektet og visionen for Sallinghus

Helhedsplanen for Sallinghus har til formål at renovere og modernisere bebyggelsen, så den kan leve op til fremtidige krav og skabe bedre rammer for beboerne i dagligdagen. Arbejdet omfatter blandt andet nye gulvløsninger, forbedrede installationer, renoverede opgange og en generel opdatering af etagedækkene, som er nødvendige for at sikre bygningens styrke og funktionalitet.

Projekter af denne karakter kræver grundig koordinering, da mange faggrupper skal arbejde tæt sammen over længere perioder. Sallinghus er ingen undtagelse. Tidsplaner, økonomi, materialevalg og logistik skal løbende gå op i en højere enhed, og det er afgørende at fastholde et stabilt forløb, der både respekterer budgettet og tager hensyn til beboerne undervejs.

Problemerne i byggebranchen ramte også Sallinghus

Sallinghus-projektet blev sat i gang i en periode, hvor hele byggebranchen stod i en usædvanlig og presset situation. Coronaens eftervirkninger påvirkede materialemarkedet kraftigt, leveringstiderne steg markant, og priserne på kritiske byggematerialer udviklede sig hurtigere, end nogen kunne forudse, hvilket er typisk for den måde problemer i byggeprojekter opstår i samspillet mellem leverancer, planlægning og eksterne forhold. Samtidig blev mange entreprenører ramt af sygdom, karantæne og reducerede arbejdsvilkår, hvilket dengang gjorde koordineringen mellem parter mere kompleks end normalt.

Dertil kom økonomisk usikkerhed hos flere aktører i branchen. Ligesom i andre boligprojekter blev Sallinghus indirekte påvirket af, at mindre virksomheder gik konkurs i perioden, hvilket skabte yderligere uforudsigelighed i forsyningskæden. I et projekt som dette – hvor både gulve og etagedæk viste sig at kræve større indgreb end oprindeligt forventet – var det nødvendigt at reagere på ændrede økonomiske forudsætninger og nye omkostninger, efterhånden som situationen udviklede sig.

De vanskelige markedsforhold prægede projektets indledende fase, men arbejdet fortsætter i dag i en mere stabil byggebranche, hvor planlægning, risikohåndtering og budgetopfølgning stadig er centrale elementer i processen.

Hvorfor arbejdet midlertidigt blev standset og hvordan det blev løst

De uforudsete merudgifter i projektet oversteg på et tidspunkt bygherres UFO-pulje, og der var ikke længere finansiering til at fortsætte arbejdet i det tempo og omfang, der oprindeligt var planlagt. Juul & Nielsen kunne i princippet have valgt at færdiggøre arbejdet og efterfølgende lade en voldgift behandle de økonomiske uenigheder, men det ville hverken have skabt sikkerhed for bygherre, entreprenører eller beboere. I stedet blev der truffet en ansvarlig beslutning om at standse arbejdet midlertidigt, så der kunne skabes overblik over de ændrede forudsætninger og findes en løsning, der kunne bære projektet videre.

Pausen gjorde det muligt at få klarhed over de ekstra udgifter til blandt andet gulve og etagedæk og gav tid til at vurdere projektets økonomiske rammer på ny. De følgende måneder førte Juul & Nielsen og KAB en tæt og konstruktiv dialog med fokus på at skabe et fælles grundlag for at genoptage byggeriet uden risiko for nye uforudsete udgifter. Denne proces mundede ud i en aftale om en fast pris, der både stabiliserede økonomien og skabte tryghed for alle involverede parter. Aftalen sikrede samtidig, at ingen af underentreprenørerne blev placeret i en økonomisk sårbar situation, og at projektet kunne fortsætte i et mere kontrolleret og forudsigeligt tempo.

Da den nye aftale var på plads, blev fremdriften genoprettet, og rejsegildet markerede et vigtigt positivt vendepunkt i projektets udvikling. Her stod det tydeligt frem, at samarbejdet mellem parterne havde båret frugt, og at projektet nu bevæger sig videre mod de næste etaper med en fælles forståelse af både mål og rammer.

Samarbejdet som nøglen til fremdrift, kvalitet og færdiggørelse

Genoptagelsen af arbejdet med Sallinghus markerede starten på en mere stabil fase i projektet, hvor samarbejdet mellem Juul & Nielsen, KAB og underentreprenørerne blev helt afgørende. I stedet for at lade de praktiske og økonomiske problemer udvikle sig til konflikter, blev der arbejdet med hyppige afklaringer, realistiske justeringer af tidsplanerne og en klar fælles forståelse af, hvordan projektet kan føres sikkert i mål. En tilgang, som Juul & Nielsen også har arbejdet med i andre projekter, hvor respekt for eksisterende rammer og brug er afgørende som eksempelvis i Glostrup Sognegård, hvor nyt byggeri er integreret nænsomt i historiske omgivelser. Det tætte samarbejde og den faste dialog er med til at fastholde kvaliteten, selv om projektets rammer har ændret sig undervejs.

Ønsker du et andet eksempel på, hvordan Juul & Nielsen har gennemført et projekt i en periode præget af problemer i byggebranchen, kan du læse casen om DFI Rooftop. Et projekt, hvor en tilsvarende kombination af koordinering og løsningsfokus var afgørende for resultatet.

Erfaringer fra perioden og hvorfor projektet blev en succes

Sallinghus viser, hvordan selv projekter, der rammes af problemer og økonomiske udfordringer, kan fastholde stabil fremdrift, når dialog, ansvarlighed og gensidig tillid danner rammen. Projektet har indtil nu udviklet sig uden unødige konflikter, uden juridiske opgør og uden økonomiske tab for underentreprenørerne – og står i dag som et eksempel på, hvordan byggebranchen kan håndtere vanskelige vilkår, når samarbejdet fungerer.

FAQ om problemer og løsninger i Sallinghus-projektet

Har Sallinghus-projektet ført til konkurser blandt underentreprenører?

Nej, det har det ikke. En murer, der hjalp på Sallinghus, gik i standsningsperioden konkurs, fordi Bergman Gruppen gik konkurs. Mureren samarbejder dog fortsat med Juul & Nielsen i sin nye virksomhed.

Hvad var årsagen til, at Juul & Nielsen standsede arbejdet på Sallinghus?

Bygherre løb tør for midler. I stedet for at færdiggøre arbejdet og risikere en langvarig voldgift, valgte vi at standse projektet midlertidigt og finde en god og holdbar løsning sammen med bygherre om færdiggørelsen af projektet.

Tilbage i 2020 vandt Juul & Nielsen opgaven med at opføre en unik rooftop med både biograf og café på taget af Det Danske Filminstitut i Gothersgade. I dag står DFI Rooftop som en publikumssucces med mere end 200.000 besøgende det første år og er samtidig blevet kåret til Årets Rooftop i København. Resultatet er et kulturtilbud, der kombinerer arkitektur, udsigt og byliv, og som fortsat er et af de mest besøgte tagmiljøer i byen. Du kan læse meget mere om det endelige resultat og se videoer fra Rooftop lige her.

Projektet markerede et vigtigt skridt i forlængelse af Juul & Nielsens erfaring med komplekse byggerier og bynære projekter, herunder totalentrepriser som HF & VUC Helsingør, der blev afleveret til tiden i et tæt bymiljø. Vi arbejder til dagligt med alt fra renoveringer til større kultur- og erhvervsbyggerier, og du kan læse mere om vores historie og værdier her.

Baggrunden for projektet og visionen for DFI Rooftop

Da Juul & Nielsen gik i gang med DFI Rooftop, var visionen klar – at skabe et moderne, inkluderende byrum, hvor film, kultur og opholdsmiljø kunne forenes på toppen af et af landets vigtigste kulturinstitutioner. Projektet stillede høje krav til både konstruktion, logistik og koordinering, fordi der skulle etableres et stort, funktionelt tagmiljø oven på en bygning, der er i daglig drift.

Rooftoppen skulle rumme både publikumsflow, cafédrift, udendørs biograf og zonespecifik belysning. Alt sammen i et arkitektonisk udtryk, der respekterede bygningens udgangspunkt. Det krævede præcis projektstyring, tæt dialog med bygherre og en stærk forståelse for, hvordan kultur- og byrum fungerer i praksis.

Problemerne i byggebranchen under corona

Mens projektet var i sin indledende fase, blev Danmark ramt af coronanedlukningen, og det påvirkede byggebranchen i en grad, som få havde forudset. Markedet ændrede sig dramatisk på kort tid, og DFI Rooftop-projektet løb hurtigt ind i de første problemer, fordi både leverancer, planlægning og samarbejdsprocesser blev udfordret, hvilket er typisk for den måde udfordringer i byggeprojekter opstår på i praksis. Leveringstider, som tidligere kunne måles i dage, blev pludselig forlænget til måneder, samtidig med at materialepriserne steg markant og krævede løbende justeringer i indkøb og disponering. Samtidig betød sygdom og karantæneperioder blandt medarbejdere, at bemandingen svingede, og tempoet måtte tilpasses derefter.

Det administrative og kommunikative arbejde blev også påvirket. Mange samarbejdspartnere arbejdede hjemmefra med reduceret kapacitet, hvilket forlængede svartider og gjorde koordineringen mere kompleks. Derudover blev antallet af fysiske bygge- og statusmøder begrænset, hvilket fjernede nogle af de praktiske rammer, hvor konkrete problemer normalt ville blive afklaret hurtigt ansigt-til-ansigt.

For et projekt som DFI Rooftop, der i forvejen lå på en trang byggeplads midt i byen, forstærkede disse forhold kompleksiteten yderligere. Kombinationen af uforudsigelige leverancer, stigende krav til planlægning og begrænsede mødefaciliteter blev en reel test af både samarbejdsevne og evnen til at tilpasse processerne i takt med, at situationen udviklede sig.

Da mange i branchen gik konkurs og hvad det betød for projektet

Corona ramte ikke kun logistikken. Den økonomiske usikkerhed i hele byggebranchen blev tydelig, da renter steg, ordrer blev udskudt, og flere håndværksvirksomheder mistede likviditet. I perioden gik mange mindre firmaer konkurs, og det ramte forsyningskæder, planlægning og mulighederne for at fastholde faste underleverandører. Når virksomheder i branchen går konkurs, påvirker det ikke kun de involverede parter. Det påvirker også tidsplaner, kvaliteten af materialeudbud, den generelle fremdrift og dialogen mellem faggrupper. For projekter som DFI Rooftop betød det, at der skulle arbejdes endnu mere struktureret med risikovurdering og koordinering, så projektet kunne holde retningen trods de opståede problemer.

Selv i en periode med forsinkelser, usikkerhed i leverandørkæderne og en branche præget af konkurser, blev det en kernesag for Juul & Nielsen at fastholde fremdriften og sikre, at projektet ikke mistede hverken kvalitet eller ambition. DFI Rooftop var fra starten defineret af en kompleks og unik konstruktion, og det lå Juul & Nielsen meget på sinde at gennemføre byggeriet i den standard, projektet fortjente – også selvom omstændighederne ændrede sig undervejs.

Det var i høj grad gennem de tætte samarbejder med både bygherre og de involverede aktører, at det lykkedes at holde fokus på målet og færdiggøre byggeriet på trods af de mange udfordringer, branchen stod i.

Juul & Nielsen har gennem årene stået i mange forskellige typer byggeprojekter, og det er netop den erfaring, der gjorde det muligt at navigere sikkert i en tid præget af problemer og usikkerhed. Erfaringerne viser, at selv når eksterne forhold ændrer sig markant, kan et projekt gennemføres, når der arbejdes struktureret med dialog, risikovurdering og fælles løsninger på tværs af fagligheder.

Et andet aktuelt eksempel på, hvordan Juul & Nielsen har håndteret et projekt, der blev påvirket af økonomiske udfordringer og ændrede forudsætninger i branchen, er Sallinghus. Her blev arbejdet midlertidigt sat på pause, indtil en fælles løsning med bygherre skabte grundlag for en stabil videre proces

Sådan håndterede Juul & Nielsen udfordringerne, konkurser og gennemførte projektet

Selv med store udefrakommende problemer lykkedes projektet og det skyldtes især en stærk, praktisk og løsningsorienteret tilgang til projektstyring. Juul & Nielsen arbejdede systematisk med at holde tidsplanerne på sporet, blandt andet gennem tæt opfølgning, hyppige statusmøder og løbende justeringer, når forsinkelser eller ændrede vilkår gjorde det nødvendigt. Samtidig blev leverancerne reorganiseret, så de mest kritiske materialer altid blev prioriteret først, og så arbejdsprocesserne kunne fortsætte uden unødvendige stop.

Arbejdet på byggepladsen krævede desuden en høj grad af fleksibilitet, fordi bemanding, adgangsforhold og materialetilgængelighed ændrede sig fra uge til uge. Holdene arbejdede derfor med fleksible arbejdsgange, der gjorde det muligt at omrokere ressourcer og sikre fremdrift, selv når sygdomsbølger og corona-restriktioner påvirkede bemandingen. Det tætte samarbejde med både bygherre og de involverede samarbejdspartnere spillede også en central rolle. Dialogen blev intensiveret for at sikre klarhed om ændringer, prioriteringer og forventninger, og dermed kunne udfordringerne afklares hurtigt, før de voksede sig større.

På en byggeplads med begrænset plads og mange specialiserede faggrupper krævede koordineringen præcision og overblik. Juul & Nielsen arbejdede derfor med en struktureret tilgang, hvor faggrupperne blev koordineret nøje i forhold til hinanden, så hver enkelt fase kunne udføres effektivt og uden konflikter i tidsplanen. Midt i sygdomsperioder og materialemangel blev der samtidig lagt ekstra vægt på sikkerhed og planlægning, så både tempo og kvalitet blev fastholdt under ordnede forhold.

På trods af coronaens konsekvenser, problemer i leverandørkæderne og en branche præget af konkursrisici, blev projektet ikke blot gennemført. Det blev afleveret med et resultat, der står stærkt i dag. DFI Rooftop er et eksempel på, hvordan et komplekst projekt kan realiseres, selv når eksterne forhold udfordrer spillereglerne, og hvordan målrettet projektstyring, dialog og erfaring kan skabe solide løsninger i en uforudsigelig tid.

Et projekt, der viser hvad godt samarbejde kan skabe

DFI Rooftop er i dag et af Københavns mest besøgte kulturtilbud og et bevis på, at høje ambitioner, godt håndværk og effektiv projektledelse kan føre til noget ekstraordinært – også i tider med store problemer i byggebranchen.